成功案例

案情简介

在物业服务合同纠纷频发、业主抗辩理由日益复杂的背景下，如何有效维护物业服务企业的合法权益，考验着律师的专业功底与诉讼策略。近日，北京龙基律师事务所李爽律师代理的北京市佳开原物业管理有限公司诉任玉明物业服务合同纠纷一案，历经一审、二审程序，最终获得北京市第三中级人民法院终审判决支持——驳回业主全部上诉请求，维持原判，全额支持物业公司6878.2元物业费主张，充分彰显了律所在物业法律服务领域的专业实力。

案情简介

委托人佳开原公司自2005年起为北京市通州区乔庄北街小区提供物业服务。业主任玉明自2012年5月起长期拖欠物业费至2020年12月，累计欠费近八年。诉讼中，任玉明提出多项抗辩：

主张物业费标准应为0.58元/㎡，而非0.98元/㎡；

质疑2013年物业费调价所依据的《业主大会共同决定事项说明》系伪造；

认为调价未经合法业主表决程序，违反《物业管理条例》；

提出诉讼时效已过等程序性抗辩。

该案不仅涉及历史收费依据的合法性，更牵涉小区数十户类似纠纷的裁判导向，具有典型性和示范意义。

律师策略与办案过程

李爽律师接受委托后，迅速组织证据体系，精准制定应诉方案：

夯实调价程序合法性：系统提交《北京市物业服务合同变更备案申请表》《调整物业费情况说明》及街道办事处、住建部门盖章确认文件，证明0.98元/㎡收费标准已履行法定公示与备案程序；

援引生效判例形成类案支撑：梳理并提交此前十余起同小区同类案件的生效判决（均认定0.98元/㎡标准合法有效），强化“类案同判”司法逻辑；

精准反驳伪证指控：针对业主提出的“签名伪造”“无业主大会”等质疑，指出其未提供有效反证，且行政机关已对调价材料予以形式审查认可；

有效应对诉讼时效抗辩：强调物业服务具有持续性特征，法院对时效起算不宜苛责，且对方未在一审提出时效抗辩，二审依法不应采纳。

该策略在二审庭审中获得合议庭高度认可。

案件结果与典型意义

北京市第三中级人民法院于2023年6月9日作出（2023）京03民终5748号民事判决，驳回上诉，维持原判，明确：

物业费标准0.98元/㎡经合法程序确定，具有约束力；

业主未能举证证明调价材料系伪造，应承担举证不能后果；

物业公司提供持续服务，业主享受服务即应履行缴费义务。

本案不仅成功为委托人追回应收债权，更巩固了物业服务企业在合规调价后的收费权威性，对遏制“以质疑程序瑕疵拒缴物业费”的滥诉倾向具有积极示范作用。

如您是物业公司，正面临业主长期欠费、恶意抗辩或收费标准争议等问题，建议及时寻求专业法律支持。北京龙基律师事务所深耕物业法律服务多年，擅长处理复杂物业合同纠纷、费用清收、合规整改等事务，已为多家知名物业企业提供高效解决方案。欢迎联系李爽律师团队，获取专属法律服务。

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